Quelques mois avant que le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ne devienne opposable au 1er juillet 2021, on peut envisager la crainte des diagnostiqueurs lorsque le donneur d’ordre cherche à les tromper. Si le DPE établi selon le montant des factures en énergie consommée disparaît, on voit désormais un nouveau DPE établi selon les factures de la construction (matériaux, isolants) et des équipements (chauffage, ECS, ventilation…).

Le DPE opposable implique alors une minutie plus poussée du diagnostiqueur qui voudra éviter la contestation de son diagnostic. Les tentatives de tromperie du diagnostiqueur immobilier sont-elles terminées ?

Pas de DPE sans les plans ?

Il est difficile de faire confiance à son donneur d’ordre pour un diagnostiqueur immobilier lorsqu’il lui annonce la présence d’isolants épais, performants et en bon état sans pouvoir le vérifier par lui-même.

Le diagnostiqueur peut estimer la qualité des matériaux et isolants selon le type et l’année de construction. Le Guide de recommandations du Diagnostic de Performance Energétique peut orienter le diagnostiqueur mais les recommandations ne peuvent pas remplacer une mesure. Le Guide d’inspection sur site inclut des consignes d’évaluation d’une construction. Il y est souvent précisé d’estimer la présence, l’épaisseur et la nature des isolants, mais également recommandé une mesure différentielle de la température extérieure/intérieure à la caméra thermique (en période froide).

Dans le cas où les détails de la construction initiale sont disponibles, si celle-ci a subi des modifications, à moins de disposer des caractéristiques des matériaux employés, l’ODI ne peut se baser que sur les préconisations de la RT de l’époque et factures du chantier pour vérifier la nature et qualité des isolants et matériaux. Mais tout se complique en l’absence de factures, davantage encore lors de transformations, extensions, rénovations réalisées sans l’intervention d’un professionnel et sans application de la RT.

Le diagnostiqueur immobilier ne peut faire autrement que baser une partie (au moins) de son diagnostic sur les indications de son donneur d’ordre et de le mentionner sur son rapport afin de dégager sa responsabilité en cas de renseignements erronés.

 

Pas de DPE sans factures ?

Les doutes existants pour l’enveloppe peuvent s’étendre aux équipements. Dans la mesure où les performances des appareils (chauffage, climatisation, ventilation) ne peuvent être contrôlées via les notices et étiquettes, le diagnostiqueur ne peut qu’appliquer la valeur par défaut. Cependant, cette dernière tire souvent le DPE vers le bas de l’étiquette énergie alors que le donneur d’ordre souhaite voir un résultat qui tend vers le sommet.

On peut alors imaginer que les donneurs d’ordre fournissent des factures d’autres appareils que ceux véritablement en place. A moins d’indiquer sur son rapport la source des informations fournies et l’absence de contrôle éventuel, la responsabilité du diagnostiqueur pourrait être engagée en cas de recours sur un DPE opposable.

De là, on peut imaginer (mais cela a dû se produire) que des donneurs d’ordre fournissent à l’ODI des factures, notices et spécifications d’autres appareils que ceux véritablement installés. Si un contrôle reste possible lorsque ces appareils sont accessibles, cela ne l’est pas toujours. A moins là encore de spécifier sur son rapport la source des informations fournies et l’absence de contrôle possible, la responsabilité du diagnostiqueur pourrait être engagée en cas de recours sur un DPE opposable.

 

Des tentatives pour duper le diagnostiqueur

Afin de s’assurer une vente, certains donneurs d’ordre ont déjà tenté de duper les diagnostiqueurs immobiliers. Dissimuler un traitement anti-termites lié à une infestation quelques mois auparavant, camoufler des traces d’humidité ou de mérule derrière du lambris, « perdre » la clé du local d’une chaudière vétuste, démontage des convecteurs électriques muraux afin de montrer que le logement n’est chauffé qu’à partir d’un climatiseur parfois posé uniquement pour la visite du diagnostiqueur, etc. On compte de nombreuses façons d’éviter de fournir toutes les informations nécessaires à l’élaboration du diagnostic.

Bien que ces pratiques soient problématiques pour les ODI dans le cas d’un DPE opposable, elles soulignent l’importance d’une bonne classe énergie sur l’étiquette DPE dans la cadre d’une transaction immobilière.

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Source : https://www.arobiz.fr/