Diagnostic Logement décent
Le diagnostic Logement décent en quelques points
Chaque propriétaire a l’obligation de fournir à son ou ses locataires, un logement décent. La définition du logement décent pourrait se résumer par le respect des fondamentaux de chaque location. Une location est donc décente si le logement :
- a une surface ou un volume minimal
- ne porte pas atteinte à la sécurité ou la santé du locataire
- répond au critères minimaux de performance énergétique
- est doté d’équipements le rendant propre à un usage d’habitation
- ne présentant aucune infestation de nuisibles ou parasites (mérules, termites, …)
À noter : lorsqu’un logement se trouve dans une zone d’habitat dégradé (se renseigner auprès d’une EPCI) d’autres obligations devront être respectés par le propriétaire. A savoir :
- Le dépôt d’une déclaration (diagnostic technique + formulaire cerfa °15651*01)
- Ou l’obtention d’une autorisation préalable
Sont exclues de ces démarches les locations touristiques (soumises à leurs propres formalités) et le cas du renouvellement et de la reconduction de bail.
Logement non décent,
quelles conséquences ?
Dans le cas où un propriétaire ne respecterait pas l’obligation de proposer un logement décent à son locataire et si un juge du tribunal d’instance le constaterait, il devrait faire face aux sanctions suivantes :
- Payer des dommages et intérêts
- Réduire le montant du loyer appliqué au bien
- Être contraint de faire des travaux afin de proposer un logement décent
Les recours possibles du locataire en cas de constatation d’un logement non décent sont différents selon l’acceptation ou non par le propriétaire de la non-décence du logement. En d’autres termes, si le propriétaire accepte la non-décence du logement signalé par le locataire via recommandé avec accusé de réception, il devra s’engager à effectuer les travaux précisés dans le dit recommandé ainsi que leurs délais de réalisation.
Dans le cas contraire, à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la mise en demeure par le locataire de réaliser les travaux (recommandé avec accusé de réception), le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation ou en dernier recours le greffe du tribunal d’instance.
Validité du diagnostic Logement décent ?
Le diagnostic Logement décent est valide de manière illimitée. Comme pour le diagnostic surface habitable, le diagnostic logement décent est une « photographie » à un moment donné de la décence d’un bien.
Il correspond donc à un bail précis entre un bailleur et un locataire.
Par conséquent si vous avez ou souhaitez réaliser des travaux, vous avez l’obligation d’effectuer un nouveau diagnostic Logement décent avant de mettre votre bien en location avec un nouveau bail et donc un nouveau locataire.
Si aucune modification intérieure via des travaux n’est intervenue depuis le dernier diagnostic Logement décent, il n’est pas nécessaire de réaliser un nouveau diagnostic.
Diagnostic Logement décent :
qui doit le faire ?
C’est au propriétaire bailleur de faire réaliser le diagnostic Logement décent.
Les propriétaires étant responsables d’informer les locataires sur l’état réel d’un bien en copropriété afin de proposer un logement décent, ils ont en théorie l’obligation de faire réaliser un diagnostic Logement décent par un professionnel diagnostiqueur certifié (détenteur des bonnes certifications) afin de garantir cette décence aux locataires.
Quand réaliser le diagnostic Logement décent ?
Dans le cas d’une mise en location, il est obligatoire de mentionner dans le bail de location, la décence du logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison en copropriété. Ainsi, le diagnostic Logement décent doit obligatoirement être réalisé en amont de la signature du bail.
Quelles sont les caractéristiques d’un logement décent ?
Quelles sont les caractéristiques d’un logement décent ?
Un logement décent est par définition un logement qui permet au locataire de profiter d’un bien dans des conditions normales d’un usage d’habitation.
Tout d’abord, la surface du bien doit être au moins égale à 9m² avec une hauteur de plafond supérieure ou égale à 2.20m ou un volume total supérieur ou égale à 20m3.
Petite particularité spécifique à Paris : si le bien comporte plusieurs pièces, la superficie d’au moins une des pièces ne doit pas être inférieure à 9m² et la surface des autres pièces ne doivent pas être inférieure à 7m² (chacune). La hauteur sous plafond est quant elle, également soumise à la condition d’être supérieure ou égale à 2.20mètres.
Ensuite, la sécurité et la santé du locataire sont l’un des 3 facteurs déterminant pour qualifier un bien de « logement de décent ». Par conséquent, il doit respecter un certain nombre de critères qui peuvent être résumés de la façon suivante :
- Être hermétique aux infiltrations d’air parasites. L’étanchéité du logement doit être suffisante pour prévenir toute infiltration d’air vicié, impropre. Les cheminées doivent notamment être munies de trappes et les locaux adjacent non chauffés ne doivent pas être sources d’entrées ou de déperditions d’air trop importantes.
- Dans la même lignée, la ventilation du logement doit être suffisante afin que l’air vicié et l’humidité soit évacué rapidement dans des conditions d’occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. A ce titre, nous vous recommandons également de compléter votre diagnostic avec une étude plus poussée de la Qualité de l’air intérieur (QAI) qui vous permettra d’identifier les failles de la ventilation de votre logement.
- L’état de l’installation électrique et de gaz doivent être conformes à la réglementation et pour ce faire, votre diagnostiqueur Activ’Expertise vous recommande vivement d’effectuer un diagnostic électricité et un diagnostic gaz afin de contrôler la conformité de vos installations. Les branchements et les équipements (chauffe-eau, chaudière, chauffage, prises, etc…) doivent notamment respecter les normes de sécurité, être en bon état de fonctionnement et d’usage.
- Les matériaux de construction utilisés (plaque de plâtre, béton, peinture, menuiseries, plancher, faux plafond, …) doivent être en bon état de conservation et leur nature ne doit pas causer des dommages physiques au locataire ou représenter un risque sanitaire. Dans certains cas et si un doute subsiste, nous vous recommandons fortement de faire appel à un diagnostiqueur pour vous assurer de la salubrité de votre logement, notamment avec un diagnostic amiante.
- Dernier point, la luminosité et les ouvertures extérieures des pièces principales de vie (salon, chambres,) doivent être suffisantes afin de donner facilement accès à l’air libre via un volume vitré ou un ouvrant suffisamment grand.
Enfin, un ensemble d’équipements minimums doivent être présents dans le bien afin d’assurer un minimum de confort au(x) occupants du logement. Voici une liste des dits équipements nécessaires afin de proposer un logement décent à vos locataires :
Une installation sanitaire (WC et salle de bain) :
- WC séparé de la cuisine et de la pièce de prise des repas
- Une douche ou baignoire permettant la toilette corporelle
Bon à savoir : dans le cas des logements à une seule pièce, l’accès aux wc peut être extérieur au logement, mais doit être facilement accessible et dans le même bâtiment.
Une installation électrique conforme (cf diagnostic électricité ) :
-
Suffisamment d’éclairage dans toutes les pièces
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Suffisamment de prises de courant et d’arrivées électriques permettant le fonctionnement normal de l’ensemble des équipements de la vie quotidienne
Une cuisine avec :
-
Un coin permettant de recevoir des appareils de cuisson
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Un évier équipé d’arrivées d’eau chaude et froide et d’une évacuation des eaux usées
- Une installation de plomberie d’alimentation en eau potable :
-
Une distribution avec une pression et débit suffisants à l’intérieur du logement
Une installation de plomberie d’évacuations des eaux ménagères (cuisine, salle de bain, machine à laver, lave-vaisselle) et des eaux-vannes (toilettes, aussi appelées eaux noires).
-
Des siphons prévenant le refoulement des odeurs et effluents
Un mode de chauffage normal cohérent avec les dimensions du logement
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Alimentations et évacuations des équipements de chauffe adaptées aux caractéristiques du logement
A noter
: dans certains cas particuliers, le logement peut faire l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, dans ce cas précis le logement ne pourra jamais être considéré comme logement décent tant que l’arrêté ne sera pas levé.
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