Diagnostic Mérule
Le diagnostic mérule en quelques points
Comme pour l’état relatif à la présence de termites (diagnostic termites), un diagnostic de mérule doit être réalisé pour tout type de bien bâti situé dans une zone à risques. Ces zones à risques sont fixées par arrêté préfectoral.
Le diagnostic en lui-même a pour but de rechercher la présence de mérule. Les mérules sont des champignons dits lignivores qui s’attaquent aux ouvrages en bois, plâtre, pierre…
En cas de vente immobilière, il n’y a aucune obligation de réaliser un diagnostic mérule. Ainsi, contrairement au diagnostic d’amiante ou termites, il ne fait pas partie des diagnostics obligatoires, même sous conditions.
La loi ALUR (Articles L133-7 à L133-9 du CCH) mentionne le fait que lors d’une vente d’un bien situé dans une zone répertoriée par arrêté préfectoral, la présence d’un risque de mérule doit être obligatoirement signalée, rendant ainsi le diagnostic mérule quasiment obligatoire dans toutes les zones à risques. En effet, la nuance entre signalement de présence de mérule et obligation de réalisation du diagnostic mérule est assez fine, les vendeurs et bailleurs ont l’obligation de signaler au futur acquéreur ou locataire la présence de mérule s’ils en ont connaissance ou si leur présence a été détectée et signalée à la mairie.
Afin de se protéger contre d’éventuelles poursuites, il est donc fortement conseillé de faire réaliser le diagnostic mérule par un professionnel certifié. Pour ce faire, 2 choix sont possibles via un diagnostiqueur :
- La réalisation du diagnostic Mérule par un diagnostiqueur certifié
- La réalisation du diagnostic État Parasitaire par un diagnostiqueur certifié
À noter que ce dernier choix est celui qui est le plus souvent retenu par les propriétaires et bailleurs en zone à risques. En effet, le diagnostic Mérule cible uniquement les Mérules, alors que le diagnostic état parasitaire englobe tous les insectes xylophages (notamment les termites) et champignons parasitaires.
Dans les zones à hauts risques, il est fortement recommandé d’effectuer un diagnostic état parasitaire plutôt qu’un diagnostic Mérule.
Pour en savoir plus sur le diagnostic état parasitaire, nous vous invitons à consulter le dossier spécialement consacré à ce diagnostic : Dossier Diagnostic état parasitaire
La mérule, quels dangers ?
La détection souvent tardive de la mérule est due à sa capacité à se nicher derrière un doublage. Elle est également présente dans les charpentes et boiseries et plus régulièrement dans les biens humides et mal aérés. Ce champignon lignivore s’attaque aux constructions en bois comme les termites.
On découvre régulièrement la présence de mérule suite à des travaux de réaménagement ou de dépose.
Régulièrement, la présence fait suite à des travaux non respectueux de l’équilibre hydrique originel de la construction touchée par la mérule. On retrouve par exemple des obturations des ventilations, des défauts d’entretien, des erreurs de conception ou même des dégâts des eaux qui sont responsables en partie ou totalement de l’apparition de mérule dans le bien.
La condensation résultant d’un excès de vapeur d’eau lors d’un contact avec une paroi froide fait également partie des causes d’apparition de la mérule sur les éléments constructifs en bois. Il est donc évident qu’une suroccupation d’un bien générant plus de vapeur d’eau et donc plus de condensation favorisera encore plus l’apparition de mérule.
Ainsi, avant tout travaux, que vous soyez locataires, propriétaires, maîtres d’ouvrage ou maîtres d’œuvre, il est primordial de prendre en compte l’équilibre hydrique du logement visé par les travaux afin de garantir un maintien du taux d’humidité et une bonne ventilation de ce dernier afin de prévenir voire empêcher l’apparition de mérule. Cet avertissement ne concerne pas uniquement les biens situés en zones
Où peut-on trouver de la Mérule dans un bien immobilier ?
La Mérule s’attaque au bois en général. Il est donc important d’identifier chaque structure de votre bien pour déterminer la présence ou non d’infestation parasitaire.
Une liste non exhaustive peut néanmoins être établie grâce aux habitudes de construction en France :
Il est donc clair que, le type de construction nommé « ossature bois », est le plus sujet, au parasitage par la Mérule.
Validité du diagnostic mérule ?
Dans le cadre du diagnostic Mérule, on ne parle pas de durée de validité car il s’agit là d’un constat à une date donnée lors de la visite du diagnostiqueur.
Ainsi, plus la date indiquée sur le certificat délivré par votre diagnostiqueur est récente, plus votre constat est proche de la réalité au moment de la signature de l’acte de vente ou du bail de location.
Nous vous conseillons donc de faire réaliser au maximum un diagnostic 6 mois avant la vente ou la mise en location de votre bien. Cette estimation est basée sur la validité légale du diagnostic termites qui est, quant à lui, obligatoire en zones à risques.
Diagnostic mérule :
qui peut en faire la demande ?
Le propriétaire et/ou le bailleur peut faire réaliser le diagnostic Mérule.
En effet, le propriétaire est en partie responsable afin de prévenir le risque que présente la Mérule. Pour se faire, il fait réaliser ce diagnostic par un professionnel diagnostiqueur agréé (détenteur des bonnes certifications) afin de protéger les occupants du bien en location ou le futur acquéreur.
Une maison ou un appartement ayant de la Mérule, représente un grand danger pour les personnes et le bien. Il est donc très important de prendre connaissance qu’une absence du diagnostic Mérule lors d’une vente ou d’une mise en location permet au(x) futur(s) acquéreur(s) ou aux locataires de se retourner contre le propriétaire vendeur ou bailleur engageant ainsi sa responsabilité. En faisant réaliser le diagnostic, vous prévenez le risque de contestation pour vices cachés ou non respect des termes du bail.
Quand réaliser le diagnostic mérule ?
Comme expliqué plus haut, il n’existe aucune obligation hormis celle d’information en cas de vente et location, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
Dans une zone délimitée par l’arrêté préfectoral, le vendeur et le bailleur ont l’obligation de fournir une information sur la présence d’un risque de mérule dans le cadre de la vente ou la mise en location d’un bien immobilier bâti.
Annexé à l’acte authentique de vente (ou la promesse de vente) et au bail dans le cadre d’une location, l’information doit permettre au vendeur et au locataire de connaître l’état réel du bien.
Diagnostic Mérule et la loi Alur ?
Le dispositif mis en place par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a pour but de lutter contre la mérule en prévoyant un système d’information à double niveau. Ce dernier repose sur la base d’informations sur le bâti et sur les caractéristiques biologiques du champignon mérule. Il s’appuie notamment sur des dispositifs et modèles déjà mis en place pour informer sur les risques miniers et technologiques et pour lutter contre les termites.
- Peu importe s’il s’agit d’une transaction ou d’une mise en location, des services dédiés au sein des mairies sont informés de la présence de mérule dans les bâtiments. Cette information émane soit du propriétaire, soit du locataire, ou encore d’un diagnostiqueur et ceci dès qu’ils font le constat de la présence de mérule dans le bien. Ceci est obligatoire.
- Avant toute acquisition d’un bien en zone à risque, visé par un arrêté préfectoral, l’acquéreur doit être informé de la présence ou l’absence de mérule dans un bien.
Le premier mode de collecte d’information a l’avantage de ne pas réduire la détection de mérule dans un bien à l’unique changement de propriétaire ou de locataire.
Dans tous les cas, il existe une obligation de déclaration des foyers infestés par la mérule :
Un déclaration en mairie est systématique et obligatoire, dès lors que le locataire ou le propriétaire a connaissance de la présence de mérule dans un bien. Dans le cas de la copropriété et d’une infestation d’une partie ou de l’ensemble des parties communes par la mérule, c’est le syndicat de copropriété qui est visé par cette obligation.
Zones de présence d’un risque de mérule, comment sont-elles délimitées ?
Si plusieurs foyers dans une ou plusieurs communes sont identifiés comme présentant des infestations de mérule, la préfecture émet un arrêté délimitant les zones à risques.
Le savoir-faire Activ’Expertise pour votre diagnostic mérule
Particuliers, il est vivement déconseillé de réaliser vous-même des travaux sur des matériaux contenant de la Mérule sans avoir au préalable fait réaliser un diagnostic permettant de déterminer le niveau de dégradation du dit matériau contenant de la Mérule.
Réaliser un diagnostic Mérule est soumis à de nombreuses conditions et demande un savoir-faire, une expérience mais avant tout une formation pour le repérage de la Mérule.
L’expert mandat
Chaque diagnostiqueur ACTIV’EXPERTISE est un expert dans son domaine et doit obligatoirement répondre à ces critères afin d’appartenir au réseau ACTIV’EXPERTISE.
Ainsi, en faisant confiance à un diagnostiqueur ACTIV’EXPERé doit obligatoirement répondre à plusieurs critères afin de fournir un rapport suffisamment détaillé, fiable et valide. Dans le cas contraire, le document fourni sera considéré comme invalide et ne pourra être utilisé que si les démarches devaient être engagées à l’encontre du mandataire du diagnostic Mérule. Attention donc à bien contrôler l’ensemble des critères ci-dessous :
- L’impartialité du diagnostiqueur, avec notamment l’absence total de lien avec une société réalisant des travaux sur le bien ou même avec le propriétaire.
- Le diagnostiqueur doit être obligatoirement assuré.
- Possession d’une attestation de compétence délivré par un organisme indépendant lui-même accrédité par le COFRAC.
À noter : Ces trois critères sont communs à de nombreux diagnostic, qui doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel, et pas uniquement spécifique au diagnostic Mérule. Il vous est donc conseillé de centraliser vos diagnostics auprès du même diagnostiqueur afin d’éviter de répéter ces vérifications d’usages.TISE pour la réalisation de votre diagnostic Mérule, vous gagnez du temps et optez pour la transparence.
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