Diagnostic Surface Habitable

Le diagnostic surface habitable en quelques points

Depuis 2009 et le vote de la loi Boutin, le diagnostic Surface habitable est devenu obligatoire. Il concerne tous les biens en location. Il permet de déterminer, via un mesurage précis de chaque pièce, la surface habitable d’un bien.
En France, la surface habitable d’un bien est définie dans les alinéas 2 et 3 de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Cet article détermine également les éléments mesurables, en précisant notamment que les pièces et surfaces mesurées doivent faire partie du volume chauffé, ne pas être enterrées et avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1.80 mètres.

Par ailleurs, l’article exclut automatiquement les locaux, qu’ils soient chauffés ou non. En voici la liste :

  • Combles non aménagés,
  • Caves,
  • Sous-sols,
  • Remises,
  • Garages,
  • Terrasses,
  • Loggias,
  • Balcons,
  • Séchoirs extérieurs au logement,
  • Vérandas,
  • Autres volumes vitrés (cf l’article R. 111-10 du code de la construction et de l’habitation)
  • Locaux communs et autres dépendances des logements

 

Il est important de noter la différence entre la surface habitable (Loi Boutin) et la surface privative (Loi Carrez), qui ne concerne pas le même type de transaction et surtout n’emploie pas les mêmes méthodes de calcul. La surface habitable doit être indiquée dans le bail lors de la mise en location d’un bien alors que la surface privative Carrez est présente dans un acte de vente.

Pour en savoir plus sur la surface privative (loi Carrez) n’hésitez pas à consulter notre dossier qui lui est dédié ici : Surface Privative – Loi Carrez

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Diagnostic Surface Habitable : erreur de calcul, de mesures, quelles sont les conséquences ?

Plusieurs types d’erreurs peuvent survenir lors du calcul de la surface habitable. Pour y pallier, il est fortement conseillé de s’appuyer sur l’expérience et les compétences d’un professionnel agréé.

Parmi les erreurs les plus connues on retrouve notamment :

  • La mauvaise interprétation, l’ajout ou l’oubli de surface dans le bien qui aurait dû ou ne pas dû être prise en compte (surfaces non habitables ou non incluses dans les textes de la loi Boutin). Par exemple, le fait d’intégrer dans le calcul la surface plancher des combles non aménagés.
  • Des erreurs de mesures des dites surfaces. La technicité demandée pour la mesure des surfaces exactes de chaque pièce demande une précision de l’ordre de 5% qui ne peut être atteinte qu’avec l’emploi du bon matériel de mesures et les bonnes compétences. Chaque Diagnostiqueur Activ‘Expertise est formé à la manipulation d’outils de mesure professionnels et fiables.

Pourquoi le diagnostic surface habitable est-il obligatoire ?

Le diagnostic Surface Habitable est obligatoire car il permet d’établir de manière ferme et définitive dans le bail la surface privative réelle et immuable (jusqu’aux prochains travaux) d’un bien pour une location donnée.

Étant donné que régulièrement la surface habitable d’un bien fait office de référent quant au calcul du loyer (calcul du loyer au m²) cette dernière doit être la plus fiable possible (marge d’erreur de 5% seulement). Cela permet ainsi de connaître la valeur locative exacte d’un bien à partir d’un critère commun entre chaque bien.

Autre utilité que l’estimation fiable du bien pour le propriétaire bailleur le diagnostic Surface Habitable permet de rassurer le locataire quant aux caractéristiques du bien qu’il désire louer en obtenant une surface habitable fiable. C’est pourquoi il doit être annexé au bail de location.

Quelles sont les parties concernées par le diagnostic surface habitable dans un bien ?

Lors d’un diagnostic Surface Habitable, un diagnostiqueur se réfère au texte de loi Boutin (2009) et au code de la construction et de l’habitat (article R. 111-2). Ce texte de loi a pour but de permettre à chaque professionnel et particulier d’identifier et mesurer au mieux la surface habitable d’un bien.

La loi Boutin a pour objectif de protéger le locataire afin de lutter contre les exclusions. Le diagnostic permet entre autres au locataire, de contester la surface habitable indiquée dans le bail de location ayant pour conséquence une baisse possible du loyer.

Validité du diagnostic Surface Habitable ?

Le diagnostic Surface Habitable est valide de manière illimitée. L’attestation de surface habitable (Loi Boutin) qui en résulte est une « photographie » à un moment donné de la surface habitable d’un bien.

Il correspond donc à un bail précis entre un bailleur et un locataire.

Par conséquent si vous avez réalisé des travaux qui modifie la surface de votre bien, vous avez l’obligation d’effectuer un nouveau diagnostic Surface Habitable avant de mettre votre bien en location avec un nouveau bail et donc un nouveau locataire.

Si aucune modification intérieure via des travaux n’est intervenue depuis le dernier diagnostic Surface Habitable, il n’est pas nécessaire de réaliser un nouveau diagnostic.

À noter que des jurisprudences peuvent modifier les surfaces ; les mesures précédentes pourraient s’avérer être non valides.

Diagnostic Surface habitable :
qui doit le faire ?

C’est au propriétaire bailleur de faire réaliser le diagnostic Surface Habitable.

Les propriétaires étant responsables d’informer les locataires sur la réelle surface habitable d’un bien en copropriété, ils ont en théorie l’obligation de faire réaliser un diagnostic Surface Habitable par un professionnel diagnostiqueur certifié (détenteur des bonnes certifications).

Important : Comme pour la surface privative (Loi Carrez), le diagnostic surface habitable, au contraire de plusieurs autres diagnostics obligatoires, n’est pas soumis à la condition d’être réalisé par un professionnel.

En effet, même s’il est fortement recommandé de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel, la loi Boutin ne vous y contraint pas.

Étant donné qu’il s’agit d’un diagnostic où les éléments mesurables et le vocabulaire employé (différence entre superficie et surface) doivent être maîtrisés pleinement afin de réaliser un calcul juste et fiable de votre bien, nous vous recommandons vivement de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel pour éviter des déconvenues au moment de la mise en location.

Quand réaliser le diagnostic surface habitable ?

Dans le cas d’une mise en location, il est obligatoire de mentionner dans le bail de location, la surface habitable d’un bien, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison en copropriété ou non. Ainsi, le diagnostic Surface Habitable doit obligatoirement être réalisé en amont de la signature du bail.

Le savoir-faire Activ’Expertise pour votre diagnostic surface habitable

Propriétaires bailleurs, il est fortement déconseillé de réaliser le diagnostic Surface Habitable vous-même. En effet, s’il est réalisé par un professionnel, ce diagnostic fait foi dans votre bail de location et vous protège en cas d’éventuelles contestations de la part du locataire.

Réaliser un diagnostic Surface Habitable est soumis à de nombreuses conditions et demande une maîtrise des outils de mesures, une expérience et un savoir-faire quant aux textes se référant à la loi Boutin.

L’expert mandaté doit obligatoirement répondre à plusieurs critères afin de fournir un rapport suffisamment détaillé, fiable et valide. Dans le cas contraire, le document fourni sera considéré comme invalide et ne pourra être utilisé si des démarches devaient être engagées à l’encontre du mandataire du diagnostic Surface Habitable. Attention donc à bien contrôler l’ensemble des critères ci-dessous :

  • L’impartialité du diagnostiqueur, avec notamment l’absence total de lien avec une société réalisant des travaux sur le bien ou même avec le propriétaire.
  • Le diagnostiqueur doit obligatoirement être assuré.
  • La possession d’une attestation de compétence délivré par un organisme indépendant lui-même accrédité par le COFRAC.

À noter : Ces trois critères sont communs à chaque diagnostic, qui devrait être réalisé par un diagnostiqueur professionnel et pas uniquement spécifique au diagnostic Surface Habitable. Il vous est donc conseillé de centraliser vos diagnostics auprès du même diagnostiqueur afin d’éviter de répéter ces vérifications d’usage.

Chaque diagnostiqueur ACTIV’EXPERTISE est un expert dans son domaine et doit obligatoirement répondre à ces critères afin d’appartenir au réseau ACTIV’EXPERTISE.

Ainsi, en faisant confiance à un diagnostiqueur ACTIV’EXPERTISE pour la réalisation de votre diagnostic Surface Habitable, vous gagnez du temps et optez pour la transparence.

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