Diagnostic Loi Carrez
Le diagnostic Carrez en quelques points
En décembre 1996, le diagnostic Carrez est devenu obligatoire avec le vote de la loi Carrez. Il concerne tous les biens en copropriété. Il permet de déterminer, via un mesurage précis de chaque pièce, la surface privative d’un bien.
En France, la surface privative d’un bien est définie dans la loi Carrez (n°96-1107) du 18 décembre 1996. Cette loi a pour fonction de renforcer la protection des acquéreurs de biens en copropriété.
L’article détermine également les éléments mesurables, en précisant notamment que les pièces et surfaces mesurées doivent avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1.80 mètres.
Il est important de noter la différence entre la surface privative (Loi Carrez) et la surface habitable (Loi Boutin), qui ne concerne pas le même type de transaction et surtout n’emploie pas les mêmes méthodes de calcul. Par exemple, l’absence de calcul de la surface d’une véranda dans la surface habitable (loi Boutin) alors que cette dernière et prise en compte dans le calcul de la surface privative (loi Carrez).
La Surface privative Carrez émise par un diagnostic Carrez doit être présente dans un acte de vente.
La surface habitable émise part un diagnostic surface habitable (Loi Boutin) doit être indiquée dans le bail lors de la mise en location d’un bien.
Pour en savoir plus sur la surface habitable (loi Boutin) n’hésitez pas à consulter notre dossier qui lui est dédié ici : Surface Habitable – Loi Boutin.
Diagnostic Carrez : erreur de calcul, de mesures, quelles sont les conséquences ?
Plusieurs types d’erreurs peuvent survenir lors du calcul de la Carrez. Pour y pallier, il est fortement conseillé de s’appuyer sur l’expérience et les compétences d’un professionnel agréé.
Parmi les erreurs les plus connues on retrouve notamment :
- La mauvaise interprétation, l’ajout ou l’oubli de surfaces dans le bien qui auraient dû (ou pas) être prises en compte (surfaces non privatives ou non incluses dans les textes de la loi Boutin). Par exemple, le fait d’intégrer dans le calcul la surface plancher des combles non aménagés.
- Des erreurs de mesures des dîtes surfaces. La technicité demandée pour la mesure des surfaces exactes de chaque pièce demande une précision de l’ordre de 5% qui ne peut être atteinte qu’avec l’emploi du bon matériel de mesures et des bonnes compétences. Chaque Diagnostiqueur Activ ‘expertise est formé à la manipulation d’outils de mesure professionnels et fiables.
Parmi les litiges possibles, nous retrouvons les cas de figure suivants :
- La superficie du bien mis en vente n’est pas renseignée dans l’acte de vente. Dans un délai d’un mois suivant le jour de la signature, l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte de vente.
- La superficie réelle du bien est supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente. Aucune augmentation du prix de vente après signature n’est réalisée/possible.
- La superficie réelle du bien est inférieure à celle mentionnée dans l’acte de vente, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur peut demander un ajustement du prix proportionnel à la diminution de la surface privative. Ex : Surface indiquée dans l’acte : 55m², surface réelle est de 50m² soit un écart supérieur à 5%. Le prix peut donc être revu à la baisse.
Pourquoi le diagnostic Carrez est-il obligatoire ?
Le diagnostic Carrez est obligatoire car il permet d’établir de manière ferme et définitive dans un acte de vente la surface privative réelle et immuable (jusqu’aux prochains travaux) d’un bien pour une vente donnée.
Étant donné que la loi Carrez d’un bien fait régulièrement office de référent quant au calcul du prix de vente (calcul du prix au m²) cette dernière doit être la plus fiable possible (marge d’erreur de 5% seulement). Cela permet ainsi de connaître la valeur exacte d’un bien à partir d’un critère commun entre chaque bien.
Autre utilité que l’estimation fiable du bien pour le propriétaire, le diagnostic Carrez permet de rassurer l’acquéreur quant aux caractéristiques du bien qu’il désire acquérir en obtenant une surface privative fiable. C’est pourquoi il doit être annexé à l’acte de vente.
Enfin, ce diagnostic engage la responsabilité de celui qui l’a réalisé. Ne prenez donc aucun risque et faites réaliser votre diagnostic par un professionnel agréé. Pensez Activ’
Quelles sont les parties concernées par le diagnostic Carrez dans un bien ?
Lors d’un diagnostic Carrez, un diagnostiqueur se réfère au texte de loi Carrez et au code de l’urbanisme. Ce texte de loi a pour but de permettre à chaque professionnel et particulier d’identifier et mesurer au mieux la surface privative d’un bien.
La loi Carrez a pour objectif de protéger l’acquéreur afin de lutter contre les fausses déclarations dans le cadre de vente de bien en copropriété.
Le diagnostic permet entre autres à l’acquéreur de contester postérieurement (1 an) à la signature de l’acte la surface privative indiquée dans ce dernier, permettant ainsi la réduction proportionnelle du prix de vente.
Validité du diagnostic Carrez ?
Le diagnostic Carrez est valide de manière illimitée. L’attestation de surface privative (Loi Carrez) qui en résulte est une « photographie » à un moment donné de la surface privative d’un bien. Il correspond donc à une vente précise entre un propriétaire et un acquéreur.
Par conséquent si vous avez ou souhaitez réaliser des travaux, vous avez l’obligation d’effectuer un nouveau diagnostic Carrez avant de mettre votre bien en vente.
Si aucune modification intérieure via des travaux n’est intervenue depuis le dernier diagnostic Carrez, il n’est pas nécessaire de réaliser un nouveau diagnostic.
À noter que des jurisprudences peuvent modifier les surfaces et les mesures précédentes pourraient s’avérer être non valides.
Pensez Activ’ pour éviter de nombreuses déconvenues au moment de la signature de votre acte de vente.
Diagnostic Carrez:
qui doit le faire ?
C’est au propriétaire de faire réaliser le diagnostic Carrez.
Les propriétaires étant responsables d’informer l’acquéreur sur la réelle surface privative d’un bien en copropriété, ils ont en théorie l’obligation de faire réaliser un diagnostic Carrez et idéalement par un professionnel diagnostiqueur agréé (détenteur des bonnes certifications).
Important : Comme pour le diagnostic surface habitable (Loi Boutin), le diagnostic Carrez, au contraire de plusieurs autres diagnostics obligatoires, n’est pas soumis à la condition d’être réalisé par un professionnel.
En effet, même s’il est fortement recommandé de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel, la loi Carrez ne vous y contraint pas.
Étant donné qu’il s’agit d’un diagnostic où les éléments mesurables et le vocabulaire employé (différence entre superficie et surface) doivent être maîtrisés pleinement afin de réaliser un calcul juste et fiable de votre bien, nous vous recommandons vivement de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel pour éviter des problématiques qui pourraient aboutir à l’annulation pure et simple de l’acte de vente ou même à une renégociation du prix de vente et ceci même si l’acte est déjà signé (1 an de délai pour l’acquéreur)
Quand réaliser le diagnostic Carrez ?
Dans le cas d’une mise en vente d’un bien en copropriété, il est obligatoire de mentionner dans la promesse de vente ou à défaut dans l’acte de vente, la surface privative d’un bien qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Ainsi, le diagnostic Carrez doit obligatoirement être réalisé en amont de la signature du bail.
Il est important de noter que si les maisons individuelles ne sont pas concernées, les maisons individuelles en copropriété le sont. On nomme ce type de copropriété des « copropriétés horizontales ».
Le savoir-faire Activ’Expertise pour votre diagnostic Carrez
Propriétaires, il est fortement déconseillé de réaliser le diagnostic Carrez vous-même. En effet, s’il est réalisé par un professionnel, ce diagnostic fait foi dans votre acte de vente et vous protège en cas d’éventuelles contestations de la part de l’acquéreur.
Réaliser un diagnostic Carrez est soumis à de nombreuses conditions et demande une maîtrise des outils de mesures, une expérience et un savoir-faire quant aux textes se référant à la loi Carrez.
L’expert mandaté doit obligatoirement répondre à plusieurs critères afin de fournir un rapport suffisamment détaillé, fiable et valide. Dans le cas contraire, le document fourni sera considéré comme invalide et ne pourra être utilisé si des démarches devaient être engagées à l’encontre du mandataire du diagnostic Carrez. Attention donc à bien contrôler l’ensemble des critères ci-dessous :
- L’impartialité du diagnostiqueur, avec notamment l’absence total de lien avec une société réalisant des travaux sur le bien ou même avec le propriétaire.
- Le diagnostiqueur doit obligatoirement être assuré.
- La possession d’une attestation de formation
Chaque diagnostiqueur ACTIV’EXPERTISE est un expert dans son domaine et doit obligatoirement répondre à ces critères afin d’appartenir au réseau ACTIV’EXPERTISE.
Il vous est donc conseillé de centraliser vos diagnostics auprès du même diagnostiqueur afin d’éviter de répéter ces vérifications d’usage.
Ainsi, en faisant confiance à un diagnostiqueur ACTIV’EXPERTISE pour la réalisation de votre diagnostic Carrez, vous gagnez du temps et optez pour la transparence.
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